Jak wybudować dom w Portugalii
Portugalia

Jak wybudować dom w Portugalii w 7 krokach

Jeżeli ciekawi Cię, w jaki sposób wybudować dom w Portugalii, jesteś w dobrym miejscu. Pokażę Ci, jakie kroki należy podjąć, by zacząć budowę, a także czego możesz spodziewać się w trakcie całego procesu.

Przedstawię także niezbędne wskazówki zaczerpnięte z własnego doświadczenia na przykładzie budowy domu metodą tradycyjną na działce typu lote. Do dzieła!

7 kroków: Jak wybudować dom w Portugalii

  1. Zakup ziemi w Portugalii (port. comprar terreno)
  2. Wybór technologi budowy domu (port. sistema de construção)
  3. Wybór architekta i zaplanowanie projektu domu (port. projeto de arquitetura) oraz znalezienie firmy budowlanej
  4. Wykonanie projektu budowlanego (port. projecto de especialidades)
  5. Złożenie dokumentów do gminy, czyli zgłoszenie budowy (port. comunicação prévia)
  6. Budowa domu
  7. Otrzymanie pozwolenia na użytkowanie (port. licença de habitação)

1. Zakup ziemi w Portugalii (port. comprar terreno)

Pierwszym krokiem do wymarzonego domu jest kupno ziemi. Aby jednak comprar terreno, trzeba najpierw rozeznać się w rodzajach działek.

  • Najbardziej popularnym i jednocześnie opłacalnym rodzajem terenu jest zakup tzw. lote lub terreno urbano não loteado.
  • Zdecydowanie bardziej wymagającym typem jest tzw. terreno rústico em PDM urbano.
  • Na szarym końcu pozostają ziemie typu florestal, rústico czy agrícola.

Co oznaczają te nazwy? Postaram się pokrótce wytłumaczyć te terminy – tak po ludzku, bez zbędnego zagłębiania w urzędnicze oznaczenia, bo tak naprawdę nie wiem, nie znam się, nie orientuję się, zarobiony jestem!

Terreno loteado (lote)

Terreno loteado, czyli po prostu lote, to działka budowlana, niewielka parcela przeznaczona pod budowę domu. W Portugalii to najlepsza opcja dla osób, które chcą wybudować swój dom szybko i mieć 100% pewności, że jest to absolutnie możliwe na danej działce.

Lote to po prostu jedna działka powstała z rozdzielonego na mniejsze działki dużego terenu. Taka ziemia ma zazwyczaj wielkość od ok. 180 do 600 m2 i jest już przygotowana pod budowę domu. Oznacza to, że znajduje się na terenie budowlanym, a co więcej – ma już wydane pozwolenie na budowę.

Zazwyczaj lote ma też utworzoną infrastrukturę, np. przyłącze prądu i wody, a Ty, musisz jedynie zakomunikować chęć budowy domu na tym terenie (pozwolenie jest już nadane automatycznie, z racji, że jest to właśnie lote). Gmina ma ok. 21 dni na odpowiedź na wysłane wcześniej zgłoszenie budowy, a według prawa brak odpowiedzi oznacza samoczynne „tak”.

Taka działka ma szereg plusów, m.in. najmniej wydatków (np. brak dodatkowych kosztów za przyłącze energetyczne czy za załatwianie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę) oraz możliwość niemalże natychmiastowego wykonania projektu architektoniczno-budowlanego.

Minusem takiej działki jest to, że budowa domu musi odbywać się całkowicie na zasadach ustalonych przez gminę (np. w którym miejscu działki będzie stał dom, czy ma to być dom parterowy bądź dwupiętrowy). Oczywiście, do gminy można wystosować wniosek o zmiany, ale czy zostaną one rozpatrzone i kiedy to się stanie – czort jeden wie. Przypominam, że to Portugalia, gdzie wszystko odbywa się na spokojnie, tranquilo.

Terreno urbano não loteado

Kolejnym rodzajem terenu, który jest bardzo korzystny dla kupującego to tzw. terreno urbano não loteado, czyli działka na terenie budowlanym, ale jeszcze nierozparcelowana. W skrócie: tutaj stawiasz dom „jak i gdzie chcesz” – masz zdecydowanie więcej luzu w planowaniu przestrzennym wymarzonego domu, niż w przypadku opisanego powyżej lote.

Nadal musisz przestrzegać planu zagospodarowania przestrzennego terenu, ale jest on zdecydowanie mniej rygorystyczny niż w lote.

Jest jeden haczyk, a jakże. Przygotowanie formalności pod budowę domu trwa tu zdecydowanie dłużej, najpierw trzeba uzyskać zatwierdzenie projektu architektonicznego, a dopiero potem można przejść do projektu budowlanego.

Terreno rústico em PDM urbano

Co to za dziwne słowa?

  • PDM to Plano Diretor Municipal, czyli specjalny dokument obejmujący całą gminę lub miasto, który stanowi wytyczne dla zagospodarowania wszystkich okolicznych terenów, np. kierunku zabudowy gminy, ochrony zabytków czy powstawania terenów zielonych. Po polsku PDM nosi (nie)zgrabną nazwę pt. studium uwarunkowań.
  • Terreno rústico to z kolei rodzaj działki, której teren nie jest wytyczony pod budowę.

Terreno rústico em PDM urbano oznacza więc działkę, która znajduje się w zagospodarowaniu gminy (np. miasto będzie rozwijać się w kierunku tego terenu), ale jeszcze nie jest działką budowlaną.

Co to oznacza w praktyce? Nie jest w tym momencie działką budowlaną, ale może taką się stać, choć nie jest to 100% pewne (przypominam kolejny raz, że to Portugalia i czas – zwłaszcza urzędniczy – płynie to znacznie wolniej).

Jak widać, jest to nieco bardziej skomplikowana sprawa. Taka działka teoretycznie w przyszłości będzie mieć doprowadzoną infrastrukturę, bo miasto będzie rozwijać się w tym kierunku. Jednak ostatecznie to gmina decyduje czy i kiedy się to stanie. Trzeba się liczyć z tym, że mogą upłynąć miesiące, a nawet lata.

W przypadku takiej działki lepiej więc dobrze się rozeznać przed zakupem i podpytać o jej sytuację w gminie, ale także i wśród lokalnych mieszkańców (szczególnie polecam udanie się do najbliższego café i tam rozeznać się w sprawie).

Przeczytaj także: Kawa w Portugalii którą wybrać? >>>

Terreno rústico, florestal, agrícola

Działki niebudowlane, leśne, rolne… Wiadomo, tutaj sprawa jest najtrudniejsza, w pewnych przypadkach na pewno da się je przekształcić w działku budowlane, ale wymaga to poświęcenia czasu i posiadania szczęścia (ekhm… albo znajomości).

PRZYDATNE WSKAZÓWKI

Terminy, które warto znać to:

  • Caderneta predial urbana – dokument do uzyskania w portugalskiej skarbówce, czyli Portal das Finanças (określa między innymi rodzaj i lokalizację terenu, jego wartość itp.)
  • Registo predial księga wieczysta (określa między innymi położenie działki, dane o właścicielu działki itp.)

2. Wybór technologi budowy domu

W Portugalii do wyboru są między innymi następujące technologie budowy domów (port. sistema de construção):

  • tradycyjny (port. Sistema Construtivo Tradicional) – domy budowane metodą tradycyjną (na bazie cegły, pustaków, zapraw itp. – wiadomo, po prostu klasyka gatunku);
  • LSF (Light Steel Framing) – szkielet domu wykonywany jest ze stalowych elementów;
  • ICF (Insulated Concrete Form) – głównym materiałem budowlanym są pustaki styropianowe wypełniane betonem;
  • SIP (Structural Insulated Panel) – domy modułowe z paneli SIP (płyt kompozytowych typu „sandwich”);
  • domy z kontenera morskiego (port. casa container) – to domy dosłownie wykonane z kontenerów morskich;
  • domy drewniane (port. casa de madeira) głównie są to prefabrykowane domy drewniane, choć jako ciekawostka dodam, że istnieją także te, wykonane w technologii LWF (Light Wood Framing).

Bezapelacyjnie najpopularniejszą i najbezpieczniejszą technologią budowy domu w Portugalii jest tradycyjna.

Niech żyje tradycyjny sposób budowy domu! Viva a construção tradicional!

Podpisuję się pod tą metodą rękami i nogami (z kolejnych wpisów na blogu dowiesz się, dlaczego).

A wracając do dylematu związanego z rodzajem konstukcji… Na tym etapie, warto wiedzieć, że w zależności od wyboru danej technologii budowy domu, wszystkiego kolejne kroki będą się nieco różnić.

  • Jeśli wybrałeś metodę tradycyjną lub LSF, kolejnym krokiem będzie zaplanowanie projektu domu wraz z architektem, a następnie wybór firmy budowlanej.
  • Jeśli wybrałeś ICF, SIP, kontener lub konstukcję drewnaną, kolejnym krokiem będzie znalezienie odpowiedniej firmy, a potem zaplanowanie projektu domu.

UWAGA!

Jeżeli nie będzie to metoda tradycyjna, praktycznie wszystkie działania związane z budową domu będą uzależnione od ludzi współpracujących z daną firmą i ich systemu budowy. Jeśli coś pójdzie nie tak (tfu! tfu!), musisz się liczyć z dodatkowymi kosztami niezbędnymi do przekształcenia projektu w tradycyjny, albo nawet… rozpoczęcie wszystkiego od nowa.

Zajmijmy się budową domu metodą tradycyjną na działce typu lote. Jakie są kolejne kroki?

3. Wybór architekta i zaplanowanie projektu domu oraz znalezienie firmy budowlanej

Znajdujemy się w fazie projektowania domu. Mamy już działkę, na której będziemy stawiać dom metodą tradycyjną. Czas na wybór architekta i firmy budowlanej.

Architekt – główne zadania na etapie planowania budowy domu

Architekt (port. arquiteto) powinien:

  • Sprawdzić ponownie, co i jak można wybudować na działce (np. wysokość domu, wymiary powierzchni pod zabudowę, zagospodarowanie przestrzenne itp.),
  • zaplanować wraz z Tobą wymarzony dom, czyli jego projekt wizualny = projekt architektoniczny (port. projeto de arquitetura).

UWAGA!

Warto zwrócić się nie do samodzielnego architekta, ale do tzw. gabinete de projetos, gdzie pracuje szereg specjalistów (inżynierów), którzy pomogą przygotować także plan budowlany, dopasowany jednocześnie do Twojego budżetu oraz działań firmy budowlanej.

W praktyce najlepszym rozwiązaniem jest ekosystem, w którym firma budowlana współpracuje ściśle z architektem i pozostałymi inżynierami. Niezwykle istotne jest, aby wszyscy się znali, lubili i pracowali ze sobą od lat. Powtórzę, Jest to naprawdę, ale to NAPRAWDĘ KLUCZOWE. Mając tak zorganizowaną ekipę, można spać spokojnie.

Firma budowlana – główne zadania na etapie planowania budowy domu

Firma budowlana (port. constuctor = empreiteiro) działa z dyrektorem budowy na czele (port. director da obra). Dyrektor budowy może być zatrudniony wewnętrznie w firmie bądź działać jako wynajęty podwykonawca.

Firma budowlana powinna:

  • ocenić, czy wstępny projekt (na tym etapie tylko architektoniczny) wykonany przez architekta da się fizycznie zrealizować (ewentualnie zasugerować poprawki) i podpowiedzieć, czy mieści się w planowanym budżecie,
  • dać zielone światło do dalszych działań, aby architekt mógł sfinalizować swoją część projektu i przesłać ją do inżynierów w celu wykonania planu budowlanego (port. especialidades de engenharia) – patrz kolejny punkt.

PRZYDATNE WSKAZÓWKI

Jeśli doskonale wiesz, jak ma wyglądać Twój dom, to z miejsca warto udać się do inżyniera budowy (port. engenheiro civil), który jest równocześnie architektem (czy też architekta, który jest równocześnie inżynierem budowy).

Taki inżynier jest odpowiedzialny nie tylko za wizualne zaprojektowanie domu (projekt architektoniczny), ale także za obliczenia wstępne, np. czy dane pomysły architektoniczne można zrealizować, ewentualnie jakie zmiany nanieść od razu do projektu.

Inżynier budowy i architekt w jednym – takich osób najlepiej szukać w gabinetes de projectos (biura projektowe). Nawet jeśli nie jest to jedna osoba, w jednym miejscu masz wszystkich specjalistów pod ręką. Profesjonaliści sprawdzą ponownie, czy wszystko gra i czy wyrobisz się w zaplanowanym budżecie przeznaczonym na budowę domu.  

Jeśli wszystko się zgadza, czas na zaplanowanie tzw. especialidades.

4. Wykonanie projektu budowlanego (port. projecto de especialidades)

Nadal znajdujemy się w fazie projektowania. Podsumowując, mamy już własną działkę, chcemy wybudować dom metodą tradycyjną, wizualny plan domu także jest już gotowy, a firma budowlana wybrana. Czas na wykonanie especialidades, czyli projektu budowlanego.

Za ten projekt odpowiedzialni są różni inżynierowie, a sam dokument będzie naprawdę obszerny. W tym momencie dokonane zostaną liczne obliczenia dotyczące m.in. zagospodarowania terenu działki, rzutów wszystkich poziomów domu, elementów konstrukcyjnych, instalacji sanitarnych i elektrycznych.

Wraz z projektem architektonicznym, projekt budowlany tworzy dokumentację, która będzie niezbędna do złożenia w gminie. Po zatwierdzeniu stanie się bazą do budowy domu dla firmy budowlanej. Krótko mówiąc: dzięki tej dokumentacji mamy pewność, że wszystko na budowie będzie się zgadzać, a żaden strop się nie zawali.

Na tym etapie będziemy potrzebować:

  • Koordynatora projektu (port. gestor de projetos = coordenador de projeto)
  • Inżyniera-inspektora nadzoru budowlanego (port. director de fiscalização de obra = Fiscal de obras = fiscal) – w dalszej części artykułu, będę go określać po polsku jako fiszkal.

Koordynator projektu (port. gestor de projetos = coordenador de projeto)

Jest odpowiedzialny za zweryfikowanie całej dotychczasowej dokumentacji i dostarczenie jej do gminy (patrz krok 5). Dokumentację obejmuje: projecto de especialidade (koordynacja innych inżynierów tzw. técnicos, odpowiedzialnych za projekty techniczne domu m.in. estabilidade, czyli obliczeń dotyczących stabilności domu) oraz projeto de arquitetura (projektu architektonicznego wykonanego wcześniej przez architekta).

WAŻNE! Architekt może być jednocześnie koordynatorem projektu, więc może wykonać plan architektoniczny domu (projeto de arquitetura), a także zatwierdzić plan budowlany (especialidades) wykonany przez zespół inżynierów tzw. técnicos.

Inżynier-inspektor nadzoru budowlanego (port. director de fiscalização de obra = fiscal de obras = fiscal)

Znalezienie fiszkal, czyli inspektora nadzoru budowlanego, to odpowiedzialność dono de obra, czyli właściciela budowy (czyli nas, przyszłych właścicieli domu). Ten inżynier będzie potrzebny przez cały okres budowy domu.

Najpierw będzie osobą niezbędną do zatwierdzenia całej dokumentacji – jest odpowiedzialny za zweryfikowanie całego projektu domu (projektu architektoniczno-budowlanego), który został wcześniej już zatwierdzony przez koordynatora projektu. Dlaczego sprawdza wszystko ponownie, jeszcze raz, skoro koordynator projektu sprawdził wszystko wcześniej? Robi to po to, by wykluczyć wszelkiego rodzaju błędy w dokumentacji i ewentualne patologie budynku. W sposób niezależny od koordynatora.

Następnie fiszkal przez cały okres trwania budowy będzie weryfikował działania firmy budowlanej (sprawuje nadzór budowlany). Będzie trzymał rękę na pulsie, czy firma działa zgodnie z wytyczonym projektem.

Jest to osoba bardzo ważna, gdyż w najgorszym przypadku może nawet embargar a obra, czyli wstrzymać budowę (w przypadku jej niezgodności z planem budowy bądź jeśli budowa miałaby stanowić zagrożenie dla życia innych). Lepiej nie zadzierać z fiszkalem, a przede wszystkim wybrać sobie takiego, który jest człowiekiem prawilnym i znającym się na rzeczy.

5. Złożenie dokumentów do gminy, czyli zgłoszenie budowy (port. comunicação prévia)

Czas na zakończenie formalności. Mamy już pęk gotowych dokumentów (projekt architektoniczno-budowlany), a szereg ludzi przyczyniło się do powstania tejże dokumentacji. Czas na złożenie papierów do gminy!

Jako że nasza działka to lote, składamy jedynie tzw. comunicação prévia, czyli zgłoszenie budowy domu. Jest to zgłoszenie, a NIE wniosek o pozwolenie na budowę (port. licenciamento), gdyż działka typu lote, takie pozwolenie już ma nadane automatycznie.

Zgłoszenie budowy domu (port. comunicação prévia) składamy w gminie, a konkretniej – robi to nasz koordynator projektu.

W zgłoszeniu powinny się znaleźć następujące dokumenty:

  • projekt architektoniczno-budowlany (projeto de arquitetura e especialidades),
  • dokumenty z firmy budowlanej:
    dane osobowe dyrektora budowlanego (port. director de obra),
    alvará (licencja budowlana uzyskana wcześniej od dyrektora budowlanego),
    ubezpieczenie (port. seguros),
    dokumenty BHP (port. PSS – plano de segurança e saúde em obra),
  • dane osobowe inspektora nadzoru budowlanego, czyli od fiszkal.

Po złożeniu dokumentów gmina ma ok. 21 dni na zatwierdzenie naszego zgłoszenia budowy domu (comunicação prévia). Na tej podstawie uzyskujemy numer procesu.

Hurra! Można przystąpić do budowy domu, wreszcie!

6. Budowa domu

Na tydzień przed rozpoczęciem prac na budowie, do gminy należy wysłać formularz obwieszczający rozpoczęcie budowy (niezbędny będzie uzyskany wcześniej numer naszego procesu).

Następnie należy kupić dziennik budowy (port. livro de obra) i tablicę informacyjną budowy (port. aviso de obra). Wypełnia je nasz inżynier fiscal. Tablica jedzie następnie na budowę, aby tam zostać przyczepioną do muru od strony ulicy, natomiast dziennik budowy będzie wypełniany regularnie przez naszego fiszkala, aż do momentu zakończenia budowy.

Kolejną fazą przygotowawczą jest organizacja wody i prądu na działce. Najpierw trzeba załatwić przyłącze tych mediów. Przykładowo, zgłoszenie o prąd należy załatwić np. w E-redes (jest to tzw. pedido de baixada de luz), a następnie podpisać kontrakt o prąd (np. z EDP). Wodę organizujemy w innym miejscu, wskazanym przez gminę.

W międzyczasie trzeba także kupić skrzynki na prąd i wodę, które zostaną umieszczone na naszym przyszłym płocie.

Po załatwieniu tych formalności możemy już działać pełną parą! Hulaj dusza – piekła nie ma!

Czas na wszystkie prace budowlane, czyli: wylanie fundamentów, instalacje wodno-kanalizacyjne, wykonanie tynków i prac wykończeniowych itp.

7. Otrzymanie pozwolenia na użytkowanie (port. licença de habitação)

Po zakończeniu budowy czas na zgłoszenie jej zakończenia i otrzymanie upragnionego dokumentu licença de habitação, czyli pozwolenia na użytkowanie.

Mam nadzieję, że teraz już wiesz nieco więcej, jak wybudować dom w Portugalii. Metodą tradycyjną, na działce przygotowanej pod budowę, czyli typu lote. Skomplikowane? Jak najbardziej! A teraz wyobraź sobie, że budujesz dom na działce typu rústico. To dopiero koszmar, prawda? Żarty na bok, summa summarum –  naprawdę warto.

Artykuł został oparty o własne doświadczenia i mam nadzieję, że znajdziesz w nim wiele przydatnych informacji. Oczywiście zakładam, że każdy będzie miał nieco inne przygody związane z budową, gdyż portugalskie urzędy znane są z wytyczania własnych zasad.

Będzie mi bardzo miło przeczytać w komentarzach poniżej, jakie są Twoje przemyślenia na ten temat.

10 komentarzy

  • Ola

    Cześć! Super artykuł! Dzięki za takie fajne podsumowanie. Jedno pytanie: skąd pochodzi wartość czasu analizy, jaki gmina ma aby podbić lub odrzucić dokumentację (podanie o zgodę na budowe). W artykule jest napisane, że mają 23 dni, jednakże w rzeczywistości po doświadczeniach rodziny i znajomych proces ten zazwyczaj zajmuje 6 miesięcy a nawet rok (jeszcze zanim COVID się zaczal). Czy masz może odnośnik do prawa/ustawy z takim limitem czasowym? Dzięki wielkie!

    • Flaczki z olejem

      Cześć Ola, myślę, że mamy tu na myśli dwa inne pojęcia: okres ok. 23 dni dotyczy zgłoszenia budowy domu, a nie podania o pozwolenie na jego budowę.
      Otrzymanie pozwolenia na budowę domu trwa znacznie dłużej. Dopiero po otrzymaniu pozwolenia na budowę domu i załatwienia mnóstwa innych formalności składasz następnie zgłoszenie budowy domu.

  • Kate

    Super poradnik – warto jeszcze dodać, że cokolwiek się planuje trzeba urealnić czas realizacji. Jak ma być dwa tygodnie, to należy się spodziewać około czterech. Jak firma mówi – za dwa miesiące wchodzimy – to być może się pojawią za cztery. I jeszcze dodałabym, żeby nie rzucać się na budowanie jeśli się nie pomieszka tu najpierw ze dwa lata i jeśli się nie mówi po portugalsku

  • Li

    No nieźle. A ja planuję budowę na dzialce typu rústico 😅, to nie wiem czy zycia jednego czlowieka starczy.! A czy funkcjonuje u nich coś jak nasz tzw. „system gospodarczy”?

    • Flaczki z olejem

      LI, powodzenia! Mam nadzieję, że wszystko się uda na Twoim rústico! 🙂 Bardzo dużo zależy od ludzi, z którymi będziesz współpracować – jeśli ekipa (architekt, koordynator budowy, fiszkal, firma budowlana itp.) będzie zgrana i jednocześnie będzie poważnie podchodzić do swoich obowiązków, to cały proces (choć skomplikowany) pójdzie dobrze.

      Na pewno bardzo dużym plusem jest zatrudnienie ludzi lokalnych z tej samej miejscowości, którzy znają realia i mają znajomości tu i tam, dzięki czemu wszystko idzie sprawniej. Widzę, że to jest absolutny niezbędnik do sprawnego działania 🙂

      Co do budowy systemem gospodarczym, wydaje mi się, że oficjalnie nie jest to do końca legalne (nie wiem na 100%), a z drugiej strony nieoficjalnie dużo osób tak robi. Na pewno niezbędne będzie załatwienie alvará i director de obra (aby w dokumentach wszystko się zgadzało). Jednak jak to zrobić, musisz dowiedzieć się bezpośrednio od specjalistów w tym temacie.

    • SeViDa

      Ja rowniez mam plan wybudowania na terreno rustico. Mozesz napisac w jakiej gminie bedziesz budowac? Ja w Mafra. Moze to gdzies niedaleko i bedziemy mogli wymieniac sie doswiadczeniami.

      • Flaczki z olejem

        Cześć! U mnie jest to dystrykt Braga, więc zupełnie inne okolice. Jednak i tak z chęcią wymienię się doświadczeniami 🙂 Niedługo ukaże się nowy artykuł ku przestrodze, dotyczący oszustów budowlanych. Mam nadzieję, że będzie pomocny i przynajmniej komuś innemu oszczędzi nieprzespanych nocy i niepotrzebnego stresu. 

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *